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Marchés HLM - Les règles sur les prix définitifs s'appliquaient-elles déjà avant 2025 ?

Conseil d'Etat,  6 mai 2026, n° 504660, Union sociale pour l'habitat

Le décret du 30 décembre 2024 a-t-il créé de nouvelles obligations sur les prix pour les organismes HLM ?

Non. Le Conseil d'État juge que les articles R2112-8 à R2112-14 du code de la commande publique étaient déjà applicables aux organismes HLM lorsqu'ils décidaient de conclure un marché à prix définitif. La nouvelle rédaction de l'article R2112-7 entrée en vigueur en 2025 a seulement clarifié l'état du droit sans en modifier la portée.

Résumé

L'Union sociale pour l'habitat a demandé au Conseil d'État d'annuler le 1° de l'article 1er du décret n° 2024-1251 du 30 décembre 2024 portant diverses mesures de simplification du droit de la commande publique. Cette disposition a remplacé l'article R2112-7 du code de la commande publique par une règle selon laquelle les acheteurs qui concluent des marchés à prix définitifs sont soumis aux dispositions de la sous-section correspondante.

L'Union sociale pour l'habitat estimait que cette modification avait eu pour effet de soumettre, pour la première fois, les organismes publics et privés d'habitations à loyer modéré aux articles R2112-8 à R2112-14, notamment aux règles relatives à l'actualisation et à la révision des prix.

Le Conseil d'État rejette cette analyse. Selon lui, ces dispositions étaient déjà applicables aux organismes HLM avant le décret de 2024 lorsqu'ils choisissaient de conclure un marché à prix définitif.

L'ancien article R2112-7 imposait le prix définitif à certains acheteurs seulement

Dans sa rédaction antérieure au décret du 30 décembre 2024, l'article R2112-7 du code de la commande publique imposait à l'État, à ses établissements publics autres que ceux ayant un caractère industriel et commercial, aux collectivités territoriales, à leurs établissements publics et à leurs groupements de conclure leurs marchés à prix définitif, sous réserve des cas dans lesquels un prix provisoire était admis.

Cette obligation ne s'appliquait pas aux organismes d'habitations à loyer modéré. Le Conseil d'État le relève expressément pour les organismes HLM publics comme privés.

Cette exclusion de l'obligation de conclure à prix définitif ne signifiait toutefois pas que ces acheteurs étaient exclus des règles applicables lorsqu'ils décidaient eux-mêmes de conclure un marché à prix définitif.

Les règles des articles R2112-8 à R2112-14 étaient déjà applicables aux organismes HLM

Le Conseil d'État constate que ni l'ancienne rédaction de l'article R2112-7 ni aucune autre disposition du code de la commande publique n'excluaient les organismes HLM du champ d'application des articles R2112-8 à R2112-14.

Il en déduit que les règles relatives au prix définitif, à son actualisation et à sa révision étaient déjà applicables, avant l'intervention du décret du 30 décembre 2024, à l'ensemble des acheteurs soumis au code lorsqu'ils décidaient de conclure un marché à prix définitif.

La décision vise expressément les offices publics de l'habitat ainsi que, en l'absence de dispositions du code de la construction et de l'habitation y dérogeant, les organismes privés d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux.

Il faut distinguer deux règles. Avant 2025, les organismes HLM n'étaient pas soumis, du seul fait de l'ancien article R2112-7, à l'obligation générale de conclure leurs marchés à prix définitif. En revanche, lorsqu'ils choisissaient un prix définitif, les règles des articles R2112-8 à R2112-14 leur étaient déjà applicables.

Le décret du 30 décembre 2024 n'a fait que clarifier l'état du droit

Depuis le 1er janvier 2025, l'article R2112-7 dispose que lorsque les acheteurs concluent des marchés à prix définitifs, ils sont soumis aux dispositions de la sous-section relative à ces prix.

Le Conseil d'État juge que cette nouvelle rédaction n'a pas modifié la portée du droit applicable. Elle a seulement rendu explicite une règle qui résultait déjà des dispositions antérieures.

Il qualifie ainsi la disposition contestée de disposition confirmative, se bornant à réitérer des règles antérieures devenues définitives. Les conclusions de l'Union sociale pour l'habitat dirigées contre cette disposition sont dès lors tardives et irrecevables.

Actualisation et révision des prix, les obligations varient selon le marché

L'application des articles R2112-8 à R2112-14 ne signifie pas que tous les marchés des organismes HLM sont soumis à une règle identique d'actualisation ou de révision.

L'article R2112-8 prévoit qu'un prix définitif peut être ferme ou révisable. Lorsqu'un marché à prix ferme porte sur des travaux ou sur des fournitures ou services autres que courants, l'article R2112-10 impose que ses clauses prévoient les modalités d'actualisation du prix. Pour les fournitures ou services courants à prix ferme, cette actualisation est facultative.

L'article R2112-13 régit pour sa part les marchés à prix révisable. Il prévoit notamment le recours à un prix révisable lorsque les parties sont exposées à des aléas majeurs résultant de l'évolution raisonnablement prévisible des conditions économiques pendant l'exécution.

Il faut donc déterminer les obligations applicables en fonction de la nature du marché, du caractère ferme ou révisable du prix et des conditions prévues par les articles R2112-8 à R2112-14.

Le Conseil d'État rejette la requête comme irrecevable

Le Conseil d'État ne rejette pas la requête après avoir validé au fond une obligation nouvelle créée en 2024. Il juge au contraire que le décret n'a pas modifié la portée du droit antérieur et que la disposition attaquée présente un caractère confirmatif.

Les conclusions dirigées contre cette disposition sont donc tardives et irrecevables. La requête de l'Union sociale pour l'habitat est rejetée, y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L761-1 du code de justice administrative.

Les enseignements pratiques de la décision

Un organisme HLM ne peut pas déduire de l'ancienne rédaction de l'article R2112-7 qu'il était, avant 2025, dispensé de l'ensemble des règles relatives aux prix définitifs. Cette ancienne disposition déterminait les acheteurs auxquels le recours au prix définitif était imposé, mais elle ne réservait pas à ces seuls acheteurs le bénéfice ou les contraintes des articles R2112-8 à R2112-14.

Lorsqu'un organisme HLM conclut un marché à prix définitif, il doit donc déterminer si le prix est ferme ou révisable et appliquer les règles correspondantes, notamment en matière d'actualisation ou de révision.

La modification de l'article R2112-7 par le décret du 30 décembre 2024 ne doit pas être présentée comme le point de départ de ces obligations. Selon le Conseil d'Etat,  elle a seulement clarifié un état du droit déjà applicable.

Texte

[...]

« Les règles fixées par celles-ci, relatives au prix définitif ainsi qu'à son actualisation ou sa révision, étaient donc, dès avant l'intervention du décret contesté, applicables, lorsqu'ils décidaient de conclure un marché à prix définitif, à l'ensemble des acheteurs soumis au code de la commande publique, dont les offices publics de l'habitat ainsi que, en l'absence de dispositions du code de la construction et de l'habitation y dérogeant, les organismes privés d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux. »

[...]

« le 1° de l'article 1er du décret attaqué, qui a seulement entendu clarifier l'état du droit sans en modifier la portée, doit être regardé comme se bornant à réitérer des dispositions antérieures devenues définitives. »

[...]

« Dès lors, les conclusions dirigées contre ces dispositions sont tardives et, par suite, irrecevables. »

[...]

MAJ 12/05/26 - Source : Conseil d'Etat,  ArianeWeb